Kể từ ngày 1/1/2014 Theo điều 16 Thông tư Số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ tài chính: Hướng dẫn cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau:
I. Đối tượng chịu thuế:
- công ty thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
siêu thị thuộc tất cả thành phần kinh tế, toàn bộ ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản;
doanh nghiệp buôn bán bất động sản với thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.
- Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
>>> Tham khảo thêm: Khóa học kế toán thuế
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền tiêu dùng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);
+ Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của nhà hàng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai ko phân biệt sở hữu hay không sở hữu kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn ngay tắp lự có đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn ngay lập tức sở hữu đất, nhắc cả những tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó trường hợp ko tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay ko mang chuyển nhượng quyền dùng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền sở hữu đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.
- Thu nhập từ cho thuê lại đất của công ty kinh doanh bất động sản không bao gồm giả dụ siêu thị chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
II. phương pháp tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản
| Số thuế thu nhập công ty phải nộp | = | Thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản | X | 22% |
Trong đó:
Thu nhập tính thuế (=) thu nhập chịu thuế (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
một. Thu nhập chịu thuế.
- Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản mức giá được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, tậu bán bất động sản yêu thích sở hữu quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm giả dụ có).
- trường hợp giá chuyển quyền dùng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, chọn bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên tìm, không phụ thuộc việc bên chọn đã đăng ký quyền với tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền tiêu dùng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- trường hợp siêu thị thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, mang thu tiền ứng trước của người mua theo tiến độ dưới đa số hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập siêu thị tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:
+ trường hợp nhà hàng mang thu tiền của khách hàng mà xác định được tầm giá tương ứng có doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng mang doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập công ty theo doanh thu trừ tầm giá.
+ trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của người mua mà chưa xác định được tầm giá tương ứng có doanh thu thì nhà hàng kê khai tạm nộp thuế thu nhập siêu thị theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa bắt buộc tính vào doanh thu tính thuế thu nhập siêu thị trong năm.
lúc bàn giao bất động sản doanh nghiệp buộc phải thực hiện quyết toán thuế thu nhập siêu thị và quyết toán lại số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp. ví như số thuế thu nhập nhà hàng đã tạm nộp phải chăng hơn số thuế thu nhập siêu thị bắt buộc nộp thì nhà hàng buộc phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. trường hợp số thuế thu nhập nhà hàng đã tạm nộp to hơn số thuế cần nộp thì công ty được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập nhà hàng phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.
Đối với công ty buôn bán bất động sản với thu tiền ứng trước của các bạn theo tiến độ và kê khai tạm nộp thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu thu được tiền, doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập công ty trong năm đồng thời mang phát sinh tầm giá quảng bá, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới khi bắt đầu chào bán vào năm phát sinh doanh thu thu tiền theo tiến độ thì chưa tính các khoản chi phí này vào năm phát sinh chi phí. các khoản giá thành quảng bá, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới này được tính vào mức giá được trừ theo mức khống chế theo quy định vào năm thứ nhất bàn giao bất động sản, phát sinh doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
a.2) Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số nếu được xác định như sau:
- nếu công ty mang cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. nếu bên thuê trả tiền thuê trước cho phổ biến năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền 1 lần. Việc tậu hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định khi công ty đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối với Nhà nước, đảm bảo những nghĩa vụ đối sở hữu những bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất.
trường hợp công ty đang trong thời gian hưởng khuyến mãi thuế thu nhập công ty lựa mua bí quyết xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là đa số số tiền thuê bên thuê trả trước cho phổ biến năm thì việc xác định số thuế thu nhập siêu thị từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế thu nhập nhà hàng của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước.
- ví như tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền tiêu dùng đất bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm ví như mang chuyển quyền dùng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền dùng đất do những bên thỏa thuận.
- trường hợp chuyển quyền sử dụng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do những bên đương sự thỏa thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.
Việc xác định doanh thu đối mang các giả dụ nêu tại tiết a2 buộc phải đảm bảo những nguyên tắc nêu tại tiết a1 điểm này.
b) mức giá chuyển nhượng bất động sản:
b.1) Nguyên tắc xác định chi phí:
- những khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế cần tương ứng sở hữu doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và bắt buộc đảm bảo các điều kiện quy định các khoản chi được trừ và ko thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 6 Thông tư này.
- nếu dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì những khoản giá thành chung tiêu dùng cho dự án, giá thành trực tiếp tiêu dùng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của khoảng trống đất chuyển quyền; bao gồm: mức giá đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện; mức giá bồi thường về tài sản trên đất; giá tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền tiêu dùng đất, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tiền tiêu dùng đất, tiền thuê đất cần nộp Ngân sách Nhà nước, những giá thành khác đầu tư trên đất liên quan tới chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
Việc phân bổ những giá thành trên được thực hiện theo công thức sau:
| tầm giá phân bổ cho không gian đất đã chuyển nhượng | = | Tổng mức giá đầu tư kết cấu hạ tầng | x | diện tích đất đã chuyển nhượng |
| Tổng không gian đất được giao làm cho dự án (trừ dung tích đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định pháp luật về đất) |
giả dụ 1 phần không gian của dự án ko chuyển nhượng được dùng vào hoạt động buôn bán khác thì những khoản tầm giá chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần khoảng trống này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp thuế thu nhập công ty đối sở hữu hoạt động buôn bán khác.
ví như công ty mang hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kéo dài trong nhiều năm và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng khi tất cả công việc hoàn tất thì khi tổng hợp tầm giá chuyển nhượng bất động sản cho phần khoảng trống đất đã chuyển quyền, nhà hàng được tạm phân bổ tầm giá đầu tư kết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệ thể tích đất đã chuyển quyền theo công thức nêu trên và trích trước các khoản tầm giá đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng sở hữu doanh thu đã ghi nhận khi xác định thu nhập chịu thuế. Sau khi hoàn tất công đoạn đầu tư xây dựng, siêu thị tính toán, điều chỉnh lại phần tầm giá đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ và trích trước cho phần thể tích đã chuyển quyền cho ưng ý sở hữu tổng giá trị kết cấu hạ tầng. trường hợp lúc điều chỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so sở hữu số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bắt buộc nộp thì công ty được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế nên nộp của kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theo quy định hiện hành; nếu số thuế đã nộp chưa đủ thì doanh nghiệp mang trách nhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.
b.2) mức giá chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:
- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định ưng ý với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
+ Đối với đất Nhà nước giao sở hữu thu tiền dùng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền tiêu dùng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách Nhà nước;
+ Đối mang đất nhận quyền tiêu dùng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; ví như ko với hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản.
+ Đối sở hữu đất với căn nguyên do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền tiêu dùng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;
+ nếu siêu thị đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ nếu thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước sở hữu thẩm quyền.
+ Giá trúng đấu giá trong giả dụ đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;
+ Đối sở hữu đất của doanh nghiệp có xuất phát do thừa kế theo pháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà ko xác định được giá vốn thì xác định theo giá những cái đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các chiếc đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.
nếu đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá những cái đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các chiếc đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ.
+ Đối có đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng ví như cụ thể theo hướng dẫn tại những điểm nêu trên.
- tầm giá đền bù thiệt hại về đất.
- giá thành đền bù thiệt hại về hoa màu.
- giá thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tầm giá tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
những khoản tầm giá bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và tầm giá tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên trường hợp không có hóa đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; liên hệ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được chính quyền phường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- những mẫu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
- tầm giá cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
- giá tiền đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông...
- Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc với trên đất.
- những khoản chi phí khác liên quan tới bất động sản được chuyển nhượng.
trường hợp siêu thị sở hữu hoạt động marketing đa dạng ngành nghề khác nhau thì nên hạch toán riêng các khoản giá thành. ví như không hạch toán riêng được giá tiền của từng hoạt động thì tầm giá chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so có tổng doanh thu của công ty.
ko được tính vào tầm giá chuyển nhượng bất động sản những khoản giá thành đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.
2. Thuế suất thuế thu nhập nhà hàng đối mang hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%).
>>>Xem thêm: Học phần mềm kế toán
